Добігає кінця пілотний проект з продажу прав оренди земельних ділянок, який з вересня минулого року ДП СЕТАМ проводило на майданчику OpenMarkerLand: за цей час проведено понад 2000 аукціонів. В ексклюзивному інтерв’ю порталу Delo.ua генеральний директор СЕТАМ Віктор Вишньов розповів, які складнощі супроводжували реалізацію проекту, готовність підприємства до відкриття ринку землі, та чому СЕТАМ не публікує відомості про покупців арештованого майна.
Коли СЕТАМ долучився до пілотного проекту продажів прав оренди на землю?
Пілотний проект було зафіксовано постановою Кабміну ще у 2017 році, а ми про нього дізналися в серпні минулого року й відразу запропонували в серпні Держгеокадастру свої послуги як адміністратора даної системи. Нам довелося поєднати те, що, на перший погляд, поєднати було неможливо, врахувавши всі вимоги діючого Земельного кодексу. Наприклад, учаснику повинен надаватися вхідний аукціонний квиток, ми його перевели в електронну форму.
Це суто організаційні моменти, а були якісь проблеми по функціоналу системи електронних торгів на права оренди землі?
Це великі технічні проблеми, які насправді було досить складно вирішити в ті стислі строки, які перед нами стояли. Ми хотіли зайти на цей проект, у нас не було стороннього фінансування. Фактично цю систему ми створювали самостійно за рахунок державного підприємства і власними силами. Все це було потрібно зробити за один місяць. Ми стартували в середині вересня 2018 року, а вже в жовтні відбулися перші 10 аукціонів. Деякі проблеми актуальні до сьогодні. Загалом це стосується нормативного регулювання даної сфери.
Як функціонує механізм продажів прав на оренду землі?
Система має три рівні. Перший — це Держземкадастр, який є організатором торгів, другий — виконавець аукціону в особі землевпорядної організації, третій — СЕТАМ як адміністратор торгівельної системи. На відміну від звичайних торгів, СЕТАМ з арештованим майном — тут потрібно завантажити й підписати цифровим підписом ряд документів, зокрема — квитанції про сплату гарантійного та реєстраційного внесків. Далі всі дії щодо перевірки відповідності цих документів робить виконавець торгів, тобто землевпорядна організація. Відповідно, є певні ризики у зв’язку з людським фактором. Також, ймовірно, що учасники торгів не підпишуть договір, тоді торги анулюються, а учасники втрачають гарантійний внесок.
Ми б хотіли, аби одразу за результатами торгів сформований та підписаний електронним цифровим підписом договір можна було б зареєструвати в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Це б дозволило фермерам не їздити с папірцями до земельного кадастру чи землевпорядних організацій, а використовувати електронний договір для оформлення прав оренди на землю.
Як часто торги анулюються через непідписні договори?
Насправді ця частка невелика, але ми б хотіли, щоб такого взагалі не відбувалося. По більшості таких випадків відбуваються повторні торги. Й ця земля здається в оренду. Але це час та додаткові зусилля з боку всіх учасників процесу.
Як ця ініціатива буде сприйнята ринком?
Досить позитивно. Бо прибралися логістичні поїздки та супутні витрати: подати документи, сплатити гроші… Нюанси могли бути у тих орендарів, де, наприклад, був засіяний врожай. Але зазвичай все вирішується: старі орендарі збирали врожай, після чого набували чинності нові договори оренди. Також коли старі орендарі не пролонгували свої договори, то тут як раз могли бути спроби зірвати процес: завести ціну за хмари, а потім не підписати договір, або не розплатитися, щоб затягнути процес.
Ми запропонували Держземкадастру декілька механізмів, як цього уникнути. Наприклад, збільшити гарантійний внесок, щоб було боляче його втрачати, а також одночасне підписання протоколу та договору. Для реалізації цих механізмів потрібно змінити нормативну базу. Наразі ми чекаємо на земельну реформу, яка вже вийшла на фінішну пряму. Після зняття мораторію на продаж землі буде унормована вся сфера, включаючи й оренду та продаж. Поки що цей пілотний проект діє до 1 жовтня 2019 року, про доцільність його продовження має визначитися держава.
Якою була динаміка аукціонів упродовж проекту?
По динаміці достатньо складно порівнювати, хоча вона буде непоганою з самого початку. Все залежить від якості земельних ділянок, які виставляються на аукціони. Вже в листопаді відбулися досить цікаві торги, коли орендна плата за ділянку перевищила її нормативно-грошову оцінку. Тобто за рік держава отримає орендної плати більше, ніж виручила б у випадку продажу ділянки! Це ділянка у Львівській області, де оренда склала 108% від нормативно-грошової оцінки. І цей випадок не поодинокий. А найбільш дорогий лот було продано в Кіровоградській області: 150 га за 1,9 млн грн на рік.
В яких регіонах активність була найбільшою?
Найбільший регіон як за обсягами площі землі, так і за її вартістю — це Одеська область: продано понад 6,5 тисяч га на загальну суму 26,5 млн грн. Далі йде Кіровоградська область: майже 3 тисячі га та 24 млн грн. На третьому місці — Миколаївська область: 2900 га та 15,8 млн грн. Різна якість ґрунтів, тому й різні цифри.
Які загальні результати по проекту?
OpenMarket провів 2097 електронних торгів прав оренди на землю, в результаті залучено 140 млн грн. Кількість успішних проведених аукціонів на OpenMarketLand — 2097, загальна площа виставлених земельних ділянок — 90 124 га, загальна площа реалізованих земельних ділянок — 36 682 га. При загальній стартовій сумі продажу 52 382 461 грн ми продали на загальну суму 140 624 338 грн. Тобто додатково зароблено для місцевих бюджетів 88 241 877 грн.
Окрім прав на оренду землі, які сільськогосподарські активи реалізує СЕТАМ?
Ми продаємо доволі багато різноманітних активів сільськогосподарського призначення: техніка, худоба, склади, елеватори. А нещодавно в Дніпропетровській області ми продали навіть право оренди елеватора. Це був добровільний продаж від Ощадбанку, який взяв на баланс великий елеватор.
Також продаємо арештовані землі, бо мораторій не розповсюджується на примусову реалізацію деяких категорій земель сільськогосподарського призначення. Завдяки цій практиці ми розуміємо, до якої ціни можемо доходити на торгах.
Тобто СЕТАМ потенційно готовий до відкриття ринку землі?
Авжеж. Мораторій на продаж землі автоматично втратить силу 1 січня 2020 року. Але до цього потрібно прийняти закон про продаж земель сільськогосподарського призначення, де прописати, яким чином йтиме продаж. Потрібно вирішити два питання: максимальний обсяг землі та можливість купівлі її нерезидентами України. Від цього буде залежати, як будувати систему земельних аукціонів.
Авжеж, будуть потрібні технічні доопрацювання інтеграції з реєстром прав на нерухоме майно, бо на сьогодні там записані не всі права власності, або вони містяться у старому реєстрі. Але то вже технічні моменти, над якими ми готові працювати.
Зараз головне — зламати психологічні перестороги щодо неможливості землі виступати товаром. Та що розпродаж землі іноземним інвесторам призведе до кризи в країні. Держава є найбільшим землевласником в країні й водночас — найменш ефективним. Національній академії аграрних наук або Міністерству оборони належить чимало земель, які вони використовують неефективно. Звичайно, найродючіші землі, які приноситимуть державі високий дохід від оренди, продаватися не повинні. Але ж є землі, які потребують зрошення або, навпаки, осушення — туди треба давати доступ ефективним власникам, а вони не підуть в оренду на сім років. Також потрібно забезпечити та захистити право власності на землю.
Чи зміняться механізми земельних аукціонів на СЕТАМ після відкриття ринку землі?
Стосовно земельних торгів — будемо дивитися на нормативну базу. Ми готові працювати на цьому ринку. Якщо держава буде зацікавлена розвивати цей напрямок з нами, ми надамо максимум можливостей. Нормативка та політична воля — ось дві складові, які визначать подальшу функцію СЕТАМ в земельних торгах.
У чому полягає головна відмінність СЕТАМ порівняно з іншими державними майданчиками з реалізації арештованого майна?
На сьогодні ми є найбільшим майданчиком серед собі подібних: в системі налічується понад 65 тисяч постійних учасників. А принципова різниця полягає в тому, що СЕТАМ єдиний такий майданчик в світі, який під час торгів використовує технологію блокчейн. Тобто учасники можуть бути впевнені, що їхні ставки максимально захищені, бо цю систему неможливо зламати.
Як змінилася робота СЕТАМ після об’єднання з АРМА у лютому 2019 року?
Взагалі, з АРМА ми співпрацювали, починаючи з 2017 року. Недавній перехід — це ініціатива АРМА, бо агентству було потрібно підприємство, яке має фахівців, обізнаних одночасно на різних функціях: зберігання, транспортування, інвентаризація та оцінка майна.
СЕТАМ є фактично унікальним підприємством в Україні, в нас на зберіганні досить велика кількість рухового майна, а площа складів сягає 8500 м2. За вивіскою СЕТАМ як електронного майданчика криється велике підприємство з розгалуженим функціоналом. Серед іншого ми є реєстратором прав власності по Києву, та навіть є учасником проекту Мінюсту “Шлюб за добу”.
Що вам дає співробітництво з АРМА?
СЕТАМ — це державне комерційне підприємство, тож нам цікаві нові ринки, які генерують прибуток. Так, це непроста сфера, але враховуючи наш досвід роботи з арештованим майном, воно дуже органічно лягло до нашого функціоналу. Роботи додалося, але водночас відкрилися нові можливості для заробітку.
На адресу СЕТАМ йде критика: мовляв, в одному органі об’єдналися адміністратор торгів й оператор ЦБД, що унеможливлює оскарження дій майданчику. Чи дійсно це так?
Мінюст провів відбір на організатора ЦБД та організаторів торгів. До бази СЕТАМ по арештованому майну підключено 8 організаторів торгів. А контролюючий орган є: це комісія при Мінюсті, яка уповноважена розглядати скарги на дії СЕТАМ, як оператора системи чи адміністратора ЦБД. Також дії СЕТАМ можна оскаржувати в судовому порядку. На адміністратора поскаржитися досить складно, адже всі дії фіксуються в блокчейн, а оцінку майна проводить державна виконавча служба. Ми не володіємо функціоналом, який би можна було оскаржити, або який призвів би до перекручування процесу та результатів торгів.
Також є розпорядження Кабміну, яким визначена нагорода за адміністрування ЦБД (4%), а також перевезення та зберігання майна, перевірку документів на повноту інформації. Поєднання функціоналу адміністратора та продавця — це тому, що, СЕТАМ, на мою думку, досить непогано продає. Ми показуємо майно, пропонуємо його багатьом потенційним клієнтам. Також ми не знаємо, з якого майданчика зайде той чи інший покупець, тому не маємо можливості обмежувати їх в правах доступу до інформації стосовно лотів. Навіть навпаки: через партнерську програму ми навіть відкрили приєднання до системи інших майданчиків та не беремо за це платні. У нас відкритий API, до нього набагато простіше під’єднатися, ніж до API сервісу Prozorro.
Також СЕТАМ закидають недостатність публічної інформації стосовно лотів. Чи можливо збільшити обсяг відкритих даних?
Щодо опису лотів можу сказати, що заслуга СЕТАМ саме в тому, що такі відкриті дані є у тому максимальному обсязі, який можливо надати.
На початку взагалі майже не було інформації, а зараз — кольорові фотографії та нормальні описи. Що стосується рухомомого майна, яке знаходиться в нас на зберіганні, обов’язковим є фотографування. Щодо інших активів, то іноді до них не мають доступу навіть державні виконавці. Всю інформацію нам подає замовник торгів, ми ж публікуємо її в повному обсязі.
Потрібно розуміти, що купівля арештованого майна — це не магазин або онлайн-майданчик. Частіше за все це вживане майно, а по деяких активах навіть можуть тривати судові оскарження. Мені б теж хотілося отримувати більше інформації по активах, але ми не маємо можливості вимагати більшого від організаторів торгів. Плюс — ми не маємо права розкривати деяку інформацію: наприклад, це стосується сторін виконавчого впровадження, хто є боржником та стягувачем. Ознайомитися з нею можна безпосередньо у виконавця.
Ось чому у відкритому доступі відсутня інформація щодо покупців лотів, що відповідає чинним нормам про захист персональних даних. До того ж через потенційні проблемні ситуації між боржником та відповідачем.
Розмовляв Вадим Добровольський, Delo.ua
источник: delo.ua